Vergleichen heißt nicht: möglichst viele Zahlen nebeneinander legen. Vergleichen heißt: die wenigen Kennzahlen prüfen, die über 30 Jahre Laufzeit den Unterschied machen. Dieser Ratgeber zeigt, welche Kennzahlen das sind, in welcher Reihenfolge Sie sie anschauen und wo Banken gerne Spielräume nutzen, die Sie ohne Vorbereitung nicht sehen.
Die sechs Kennzahlen, die zählen
Wenn Sie ein Baufinanzierungsangebot in der Hand halten, prüfen Sie diese sechs Punkte in dieser Reihenfolge. Alle finden Sie im ESIS-Merkblatt:
1. Effektivzins
Der Effektivzins berücksichtigt die gesetzlich einzubeziehenden Kreditkosten nach §16 PAngV. Vergleichen Sie identische Darlehensbeträge, Auszahlungstermine und Zinsbindungen. Prüfen Sie daneben Restschuld, Flexibilität und die nicht enthaltenen Kosten, etwa Notargebühren.
2. Sollzinsbindung
Die Zinsbindung bestimmt, wie lange der Sollzins feststeht. Angebote für längere Bindungen können anders bepreist sein; ein fester Aufschlag lässt sich nicht allgemein nennen. §489 BGB erlaubt bei gebundenem Sollzins grundsätzlich nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang eine Kündigung mit sechs Monaten Frist. Spätere neue Vereinbarungen können den Fristbeginn ändern.
3. Anfängliche Tilgung
Die anfängliche Tilgung gibt an, wie viel Prozent der Darlehenssumme im ersten Jahr getilgt wird. 2 – 3 % sind in der aktuellen Zinslandschaft typisch. Bei sehr niedrigen Zinsen wurde häufig 1 % gewählt, was zu Restlaufzeiten von 40 – 50 Jahren führte – ein Risiko, wenn die Anschlussfinanzierung in einem höheren Zinsniveau liegt.
4. Sondertilgungsrechte
Höhe und Häufigkeit von Sondertilgungen sind vertraglich vereinbart. Fragen Sie nach dem Bezugsbetrag, Zahlungsfenstern und möglichen Preisaufschlägen. Ein gesetzlicher allgemeiner Anspruch auf jährliche kostenlose Sondertilgung besteht nicht.
5. Tilgungssatzwechsel
Ein Tilgungssatzwechsel kann die monatliche Belastung an veränderte Lebensumstände anpassen. Ob und wie oft er möglich ist und welche Kosten entstehen, steht im Vertrag. Eine vorübergehend niedrigere Tilgung vergrößert die spätere Restschuld.
6. Bereitstellungszinsen und -freie Zeit
Bereitstellungszinsen können auf noch nicht abgerufene Darlehensbeträge anfallen. Vergleichen Sie den vereinbarten Zinssatz und den Beginn der Berechnung mit dem Bau- und Auszahlungsplan. Eine längere freie Zeit kann bei Verzögerungen helfen, ist aber keine allgemeine Vertragsleistung.
Beispielvergleich: zwei Angebote im Detail
Die Tabelle lässt sich seitlich verschieben.
| Merkmal | Szenario A (freie Annahme) | Szenario B (freie Annahme) |
|---|---|---|
| Sollzins | 3,55 % | 3,30 % |
| Anfängliche Tilgung | 2,0 % | 2,0 % |
| Sondertilgung p. a. | 5 % | 5 % |
| Tilgungssatzwechsel | 1× kostenfrei | 3× kostenfrei |
| Bereitstellungsfreie Zeit | 6 Monate | 12 Monate |
| Monatliche Rate | 1.850,00 € | 1.766,67 € |
| Zinsaufwand 10 Jahre* | 126.127,68 € | 117.372,54 € |
| Restschuld nach 10 J. | 304.127,68 € | 305.372,54 € |
*Eigene Rechnung: monatliche Annuität am Monatsende, keine Gebühren/Sondertilgung. Zinssätze und Vertragsoptionen frei angenommen; keine Bankangebote. Beispielrechnung, kein verbindliches Angebot.
Bei den frei angenommenen Sollzinsen ergibt sich über zehn Jahre eine Differenz von 8.755,14 € beim Zinsaufwand. Das ist keine durchschnittliche Vermittlerersparnis. Die Restschulden unterscheiden sich ebenfalls; die Anschlusszinsen nach Ende der Bindung sind unbekannt.
Was Sie aktiv abfragen sollten
- Beleihungsauslauf – wie ist die Bank in Ihrem Fall bei der Bewertung der Immobilie vorgegangen? Höhere Beleihungsausläufe (z. B. 100 %) bedeuten höheren Zins. Manche Banken bewerten konservativer – das wirkt sich nur über den Beleihungsauslauf aus, nicht über den Listenpreis.
- Volltilgung als Option – manche Banken bieten ein „Volltilgerdarlehen“ an. Vorteil: kein Restschuldrisiko zum Ende der Zinsbindung. Nachteil: meist sehr hohe anfängliche Tilgung und damit hohe Monatsraten.
- Vorfälligkeitsentschädigung – nur relevant bei vorzeitiger Auflösung. Die prozentuale Deckelung für Allgemein-Verbraucherdarlehen gilt nicht pauschal für Immobiliendarlehen. Lassen Sie die Berechnung prüfen.
- KfW-Förderung – fragen Sie aktiv, ob KfW-Bausteine eingebunden sind. Auch wenn Sie selbst keine Vorstellung haben, kennen Berater die aktuellen Programme.
Checkliste für die Erstprüfung
- Effektivzins notieren.
- Sollzinsbindung notieren (5/10/15/20 Jahre).
- Anfängliche Tilgung und verbleibende Liquiditätsreserve prüfen.
- Sondertilgung: Höhe, Termine und Kosten prüfen.
- Tilgungssatzwechsel: Umfang und mögliche Kosten prüfen.
- Bereitstellungsfreie Zeit mit dem Bauplan abgleichen.
- Restschuld am Ende der Zinsbindung: in Bezug zur Lebensplanung setzen.
- ESIS-Merkblatt vollständig erhalten.
- Beratungsdokumentation schriftlich.
- Vermittlerprovision (falls relevant) im Effektivzins enthalten.
Mit den genannten sechs Kennzahlen und der Checkliste haben Sie die Standardsituation im Griff. Bei komplexeren Konstellationen – Mehrobjektfinanzierung, Volltilger, kombinierte Bausteine – führt der Vergleich über einen unabhängigen Berater häufig zur größten Ersparnis, weil mehrere Bausteine in einem Angebot strukturiert werden.
Rechtsquellen, geprüft am 11.09.2026: §16 PAngV, §489 BGB, §502 BGB.
Unverbindliche Auskunft. Keine Finanzierungszusage. Beispielrechnungen sind kein verbindliches Angebot — Konditionen abhängig von Bonität, Objekt und Kreditgeber.