Vergleichen heißt nicht: möglichst viele Zahlen nebeneinander legen. Vergleichen heißt: die wenigen Kennzahlen prüfen, die über 30 Jahre Laufzeit den Unterschied machen. Dieser Ratgeber zeigt, welche Kennzahlen das sind, in welcher Reihenfolge Sie sie anschauen und wo Banken gerne Spielräume nutzen, die Sie ohne Vorbereitung nicht sehen.
Die sechs Kennzahlen, die zählen
Wenn Sie ein Baufinanzierungsangebot in der Hand halten, prüfen Sie diese sechs Punkte in dieser Reihenfolge. Alle finden Sie im ESIS-Merkblatt:
1. Effektivzins
Der Effektivzins ist gesetzlich definiert (§502 BGB i. V. m. PAngV) und enthält neben dem Sollzins auch alle laufzeitabhängigen Kosten. Er ist die einzige Zahl, mit der Sie zwei Angebote sauber vergleichen können. Achten Sie darauf, dass die Annahmen gleich sind: identische Sollzinsbindung, identische Tilgung, identische Darlehenssumme.
2. Sollzinsbindung
Wie lange ist der Zins fixiert? 5, 10, 15 oder 20 Jahre. In Deutschland sind 10 Jahre Standard, weil §489 BGB ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren vorsieht – mit sechsmonatiger Frist. Wer länger bindet, sichert sich gegen Zinsanstieg ab, zahlt aber einen Zinsaufschlag (0,1 – 0,4 Prozentpunkte für 15 Jahre, 0,3 – 0,7 Prozentpunkte für 20 Jahre).
3. Anfängliche Tilgung
Die anfängliche Tilgung gibt an, wie viel Prozent der Darlehenssumme im ersten Jahr getilgt wird. 2 – 3 % sind in der aktuellen Zinslandschaft typisch. Bei sehr niedrigen Zinsen wurde häufig 1 % gewählt, was zu Restlaufzeiten von 40 – 50 Jahren führte – ein Risiko, wenn die Anschlussfinanzierung in einem höheren Zinsniveau liegt.
4. Sondertilgungsrechte
Sondertilgungen sind außerplanmäßige Rückzahlungen, mit denen Sie das Darlehen schneller abtragen können. Marktstandard sind 5 % pro Jahr ohne Zinsaufschlag. 10 % oder mehr kosten in der Regel 0,05 – 0,15 Prozentpunkte mehr Sollzins. Wer regelmäßige Boni, Erbschaftsaussichten oder hohe Sparquoten hat, holt sich diese Option fast immer zurück.
5. Tilgungssatzwechsel
Die Möglichkeit, während der Zinsbindung den Tilgungssatz anzupassen (z. B. von 3 % auf 1 % bei Elternzeit oder Selbstständigkeit). Bei den meisten Banken sind 2 – 3 Wechsel kostenfrei. Sehr wertvoll bei längeren Zinsbindungen – kostet in der Regel nichts.
6. Bereitstellungszinsen und -freie Zeit
Bereitstellungszinsen fallen an, wenn das Darlehen bewilligt, aber noch nicht abgerufen ist (typisch beim Neubau). Üblich sind 3,0 % p. a. nach einer karenzfreien Zeit. Verhandeln Sie 6 – 12 Monate karenzfrei (Standard bei Neubauten).
Beispielvergleich: zwei Angebote im Detail
| Merkmal | Angebot A (Filialbank) | Angebot B (unabhängiger Berater) |
|---|---|---|
| Sollzins | 3,55 % | 3,30 % |
| Effektivzins | 3,62 % | 3,36 % |
| Anfängliche Tilgung | 2,0 % | 2,0 % |
| Sondertilgung p. a. | 5 % | 5 % |
| Tilgungssatzwechsel | 1× kostenfrei | 3× kostenfrei |
| Bereitstellungsfreie Zeit | 6 Monate | 12 Monate |
| Monatliche Rate | 1.850 € | 1.766 € |
| Zinsaufwand 10 Jahre* | ≈ 130.500 € | ≈ 120.800 € |
| Restschuld nach 10 J. | ≈ 327.000 € | ≈ 326.500 € |
*Beispielrechnung bei konstanten Annahmen – Werte sind gerundet. Keine Finanzierungszusage.
Der Unterschied von 0,25 Prozentpunkten im Sollzins führt im Beispiel über die 10-jährige Zinsbindung zu rund 9.700 € weniger Zinsaufwand. Über eine angenommene Gesamtlaufzeit von 30 Jahren skaliert dieser Effekt deutlich nach oben.
Was Sie aktiv abfragen sollten
- Beleihungsauslauf – wie ist die Bank in Ihrem Fall bei der Bewertung der Immobilie vorgegangen? Höhere Beleihungsausläufe (z. B. 100 %) bedeuten höheren Zins. Manche Banken bewerten konservativer – das wirkt sich nur über den Beleihungsauslauf aus, nicht über den Listenpreis.
- Volltilgung als Option – manche Banken bieten ein „Volltilgerdarlehen“ an. Vorteil: kein Restschuldrisiko zum Ende der Zinsbindung. Nachteil: meist sehr hohe anfängliche Tilgung und damit hohe Monatsraten.
- Vorfälligkeitsentschädigung – nur relevant bei vorzeitiger Auflösung. Höhe ist gesetzlich gedeckelt, aber die Berechnungsmethodik variiert.
- KfW-Förderung – fragen Sie aktiv, ob KfW-Bausteine eingebunden sind. Auch wenn Sie selbst keine Vorstellung haben, kennen Berater die aktuellen Programme.
Checkliste für die Erstprüfung
- Effektivzins notieren.
- Sollzinsbindung notieren (5/10/15/20 Jahre).
- Anfängliche Tilgung prüfen (≥ 2 % als Richtwert).
- Sondertilgung pro Jahr prüfen (≥ 5 % ohne Aufschlag).
- Tilgungssatzwechsel: mindestens 2 kostenfrei.
- Bereitstellungsfreie Zeit: mind. 6 Monate, beim Neubau 12 Monate.
- Restschuld am Ende der Zinsbindung: in Bezug zur Lebensplanung setzen.
- ESIS-Merkblatt vollständig erhalten.
- Beratungsdokumentation schriftlich.
- Vermittlerprovision (falls relevant) im Effektivzins enthalten.
Mit den genannten sechs Kennzahlen und der Checkliste haben Sie die Standardsituation im Griff. Bei komplexeren Konstellationen – Mehrobjektfinanzierung, Volltilger, kombinierte Bausteine – führt der Vergleich über einen unabhängigen Berater häufig zur größten Ersparnis, weil mehrere Bausteine in einem Angebot strukturiert werden.
Unverbindliche Auskunft. Keine Finanzierungszusage. Beispielrechnungen sind kein verbindliches Angebot — Konditionen abhängig von Bonität, Objekt und Kreditgeber.