Die zentrale Frage nach den Kosten lässt sich kurz beantworten: Für private Bauherren und Käufer ist eine Baufinanzierungsberatung über das übliche Vermittlungsmodell kostenfrei. Sie zahlen kein Stundenhonorar und keine Pauschale. Vergütet wird der Berater vom finanzierenden Kreditgeber. Komplizierter wird es bei Honorarberatung, bei sehr großen Finanzierungen oder wenn Sie produktneutrale Analyse jenseits klassischer Kreditprodukte wünschen.
Das Vermittlungsmodell im Detail
Im klassischen Modell wirkt der Baufinanzierungsberater als Vermittler zwischen Ihnen und dem Kreditgeber. Sobald ein Darlehensvertrag zustande kommt und valutiert wird, erhält der Berater eine einmalige Provision. Diese liegt branchenüblich zwischen 0,7 % und 2,5 % der Darlehenssumme. Bei großen Plattformen (z. B. Interhyp, Dr. Klein, Hüttig & Rompf) liegt sie meist im unteren Korridor, weil das Volumen pro Berater höher ist; bei kleineren freien Vermittlern eher im oberen Bereich.
Wichtig: Die Provision verteuert Ihren Kredit nicht zusätzlich. Banken kalkulieren sie aus ihrer eigenen Zinsmarge ein. Der ausgewiesene Effektivzins berücksichtigt sie bereits – das schreibt das deutsche Verbraucherkreditrecht (§502 BGB i. V. m. PAngV) vor. In der Praxis führt das Mehrgeschäft, das Vermittler liefern, häufig sogar zu besseren Zinsen für Sie, weil Banken Vermittlerverträge entsprechend kalkulieren.
Die Honorarberatung als Alternative
Die Honorar-Baufinanzierungsberatung ist in §34i Abs. 5 GewO geregelt. Ein Honorarberater darf keine Provisionen vom Kreditgeber annehmen und wird ausschließlich vom Kunden vergütet. Dafür gelten besonders strenge Anforderungen an die Marktauswahl: Er muss eine hinreichende Zahl von Marktakteuren prüfen.
| Merkmal | Vermittler (§34i Abs. 1) | Honorarberater (§34i Abs. 5) |
|---|---|---|
| Direkte Kosten für Sie | Keine | 1.500 – 3.500 € pauschal oder 150 – 250 €/h |
| Vergütung durch | Kreditgeber (Provision) | Kunde (Honorar) |
| Marktauswahl | Variabel, meist 200 – 500 Kreditgeber | Gesetzlich besonders breit |
| Interessenkonflikt | Theoretisch vorhanden, regulatorisch begrenzt | Strukturell minimiert |
| Geeignet für | Standardfinanzierungen, Erstkauf, Anschlussfinanzierung | Sehr große Volumina, komplexe Strukturen, produktneutrale Analyse |
| Häufigkeit am Markt | Über 95 % der Fälle | Spezialnische, sehr selten |
Finanzberater, Finanzierungsmakler, Hypothekenberatung – wer kostet was?
Rund um den Immobilienkauf kursieren mehrere Berufsbezeichnungen, hinter denen fast immer dasselbe Kostenmodell steht:
- Finanzberater beim Immobilienkauf: Ist die Vermittlung eines Immobiliendarlehens gemeint, gilt das oben beschriebene Modell — für Sie in der Regel kostenfrei, vergütet über die Provision des Kreditgebers (0,7 % – 2,5 % der Darlehenssumme). Ein allgemeiner Finanzberater oder Vermögensberater, der Sie über die Finanzierung hinaus berät, rechnet dagegen häufig eigene Honorare oder Produktprovisionen ab.
- Finanzierungsmakler / Kreditvermittler: anderes Wort für denselben Job. Die Kosten eines Finanzierungsmaklers trägt beim Immobiliendarlehen der Kreditgeber; die Provision ist im Effektivzins enthalten und im ESIS-Merkblatt ausgewiesen. Nicht zu verwechseln mit dem Immobilienmakler, dessen Provision (Käuferanteil meist 2,38 % – 3,57 %) zu den Kaufnebenkosten gehört.
- Hypothekenberatung: der ältere Begriff für die Baufinanzierungsberatung. Auch hier gilt: Erstgespräch, Vergleich und Antragsbegleitung kosten Sie im Vermittlungsmodell nichts; nur die echte Honorarberatung (§34i Abs. 5 GewO) wird direkt von Ihnen bezahlt.
Welche Kosten zahlen Sie selbst – immer?
Unabhängig davon, ob Sie über einen Vermittler, Honorarberater oder direkt mit einer Bank finanzieren, fallen einige Kosten immer an. Diese betreffen die Bank, die Behörden oder Dienstleister – nicht den Berater:
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % – 6,5 % des Kaufpreises, abhängig vom Bundesland. Übersicht in unserem Ratgeber Grunderwerbsteuer nach Bundesland.
- Notar- und Grundbuchkosten: zusammen ca. 1,5 % – 2,0 % des Kaufpreises.
- Maklerprovision: seit 2020 in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt (Bestellerprinzip beim Wohnimmobilienkauf), je nach Bundesland 2,38 % – 3,57 % inkl. MwSt für den Käuferanteil.
- Schätz- und Bereitstellungszinsen: banküblich, in den Konditionen aller Kreditgeber enthalten.
Versteckte Kosten – worauf Sie achten sollten
Bei seriösen, regulierten Baufinanzierungsberatern gibt es keine versteckten Kosten. Trotzdem lohnen sich drei Routinefragen:
- Wie viele und welche Kreditgeber prüfen Sie konkret in meinem Fall? Ein seriöser Berater nennt die Zahl und gegebenenfalls die Bank, die er empfiehlt.
- Wie wird Ihre Provision in meinem konkreten Angebot ausgewiesen? Antwort steht im ESIS-Merkblatt.
- Gibt es laufende Folgekosten? Standardisierte Anschlusskonditionen, Servicegebühren, Sondertilgungsoptionen – alles muss vorvertraglich klar sein.
Wann ist welches Modell wirtschaftlich?
Eine Faustregel aus der Praxis:
- Darlehen bis 500.000 €: Vermittlungsmodell ist in der Regel wirtschaftlicher. Sie zahlen nichts direkt und profitieren vom Marktvergleich.
- Darlehen 500.000 € – 800.000 €: beide Modelle möglich. Faktoren sind Bonität, Eigenkapitalquote und der gewünschte Detailgrad der Analyse.
- Darlehen über 800.000 €: Honorarberatung lohnt sich rechnerisch häufiger, weil das Honorar im Verhältnis zur Darlehenssumme klein wird und produktneutrale Analyse strukturell besser ist.
Letzter Hinweis: Eine günstige Beratung hilft nichts, wenn die Konditionen am Ende nicht stimmen. Maßgeblich ist immer der Effektivzins im konkreten Angebot. Lassen Sie sich vor jeder Entscheidung das ESIS-Merkblatt geben und prüfen Sie es Punkt für Punkt.
Unverbindliche Auskunft. Keine Finanzierungszusage. Beispielrechnungen sind kein verbindliches Angebot — Konditionen abhängig von Bonität, Objekt und Kreditgeber.