Bank oder Berater? Die häufigste Frage am Anfang einer Baufinanzierung. Pauschal lässt sie sich nicht beantworten, aber sehr wohl entlang vier konkreter Kriterien: Konditionen, Marktauswahl, Service, und welche Anbieter überhaupt für Ihre Situation in Frage kommen. Wir zeigen die Unterschiede mit Zahlen und Erfahrungswerten aus dem deutschen Markt 2024.
Der direkte Vergleich
| Merkmal | Filialbank / Sparkasse / Volksbank | Unabhängiger Berater (§34i GewO) |
|---|---|---|
| Anzahl Kreditgeber im Vergleich | 1 (das eigene Institut) | 200 – 500 |
| Direkte Kosten für Sie | Keine | Keine (Vermittlung) bzw. 1.500 – 3.500 € (Honorar) |
| Konditionsvorteil | Möglich, aber selten der Marktbeste | 0,1 – 0,4 Prozentpunkte ggü. Filialangebot |
| Förderprogramme (KfW, BAFA, Landesförderung) | Hausintern, eingeschränkt | Plattformübergreifend, vollumfänglich |
| Bausparen / Forward-Darlehen / Versichererdarlehen | Nur eigene Hausprodukte | Über mehrere Anbieter kombinierbar |
| Komplexe Bonität (Selbstständige, Patchwork, mehrere Objekte) | Hohe Ablehnungsquote | Höhere Zusagewahrscheinlichkeit durch Marktauswahl |
| Persönlicher Kontakt vor Ort | In der Regel ja | Je nach Berater; Online und vor Ort üblich |
| Beratungsdokumentation | Pflicht | Pflicht |
| ESIS-Merkblatt | Pflicht | Pflicht |
| Geschwindigkeit bis zum Angebot | 3 – 10 Werktage | 2 – 5 Werktage |
Wann die Hausbank ausreicht
- Sehr einfache Anschlussfinanzierung mit unveränderter Darlehenssituation, hoher Tilgung und gutem Vertrauensverhältnis. Hier kann der Unterschied gering sein.
- Sehr enge Bindung zur lokalen Sparkasse mit zusätzlichen Produkten (Geschäftskonto, regionale Förderprogramme). Manche Sparkassen lassen sich nur direkt ansprechen.
- Sehr kleine Darlehenssummen unter 100.000 €. Hier ist die absolute Zinsersparnis durch Marktvergleich begrenzt, der administrative Mehraufwand kann den Vorteil aufzehren.
- Persönliche Präferenz für direkten Bankkontakt ohne Zwischenebene. Berechtigtes Argument – nur transparent eingerechnet.
Wann sich der unabhängige Berater (fast immer) lohnt
- Erstkauf einer Wohnung oder eines Hauses. Sie haben noch keinen wirtschaftlich relevanten Bezug zu einer Bank – jede Bank ist neu.
- Darlehen ab 300.000 €. Der absolute Vorteil durch 0,2 Zinspunkte Differenz übersteigt jeden überschaubaren Aufwand.
- Kombination mehrerer Bausteine (Annuität + KfW + Bausparvertrag, gegebenenfalls Forward für die Anschlussfinanzierung). Bankberater haben selten alle Bausteine im selben Haus.
- Komplexe Bonität. Selbstständige, Eigentümer mehrerer Objekte, Patchwork, ausländische Einkommen, hohe Variabilität.
- Anschlussfinanzierung. Die bestehende Bank prolongiert in der Regel ohne Marktvergleich. Hier liegt die größte stillschweigende Marge.
Was die Filiale strukturell nicht leisten kann
Ein Bankberater darf nur die Produkte seines Instituts vermitteln. Das ist keine moralische Frage, sondern eine arbeitsrechtliche. Folgende Bausteine sind in Filialen typischerweise nicht verfügbar:
- Versichererdarlehen (z. B. Allianz, R+V, MunichRe-Töchter): häufig hochinteressante 20-Jahres-Konditionen für Käufer mit guter Bonität.
- Spezialfinanzierungen für Selbstständige bei Spezialbanken (Münchener Hypothekenbank, PSD Banken in bestimmten Konstellationen).
- Bausparkombinationen mit Vorausdarlehen, die im Filialvertrieb in der Form meist nicht angeboten werden.
- Wohnungsbauförderung der Bundesländer, die je nach Sitz eine erhebliche Hebelwirkung haben können (z. B. Bayerisches Eigenwohnraumprogramm).
Was unabhängige Berater nicht ersetzen
- Die persönliche Sparkasse vor Ort – wenn Sie dort jahrelang Geschäftskunde sind und individuelle Konditionen verhandelt haben.
- Sehr enge regionale Sonderkonditionen einzelner Volksbanken, die nicht in Plattformvergleichen erscheinen.
- Filialbasierte Sondergesp räche bei sehr großen Vermögen (Private Banking), bei denen ohnehin maßgeschneidert kalkuliert wird.
Unser Vorschlag: Wenn Sie noch unsicher sind, machen Sie den parallelen Vergleich. Eine Konditionsanfrage über einen unabhängigen Berater dauert wenige Werktage und kostet Sie nichts. Vergleichen Sie das Ergebnis mit dem Angebot Ihrer Hausbank – das ist transparent, schnell und gibt Ihnen die Verhandlungsposition zurück.
Unverbindliche Auskunft. Keine Finanzierungszusage. Beispielrechnungen sind kein verbindliches Angebot — Konditionen abhängig von Bonität, Objekt und Kreditgeber.