Grunderwerbsteuer in Deutschland 2026

Die Grunderwerbsteuer ist nach der Maklerprovision der größte Einzelposten unter den Kaufneben­kosten. Sie liegt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises – je nach Bundesland. Bei einer 400.000-€-Immobilie macht das zwischen 14.000 € (Bayern, Sachsen) und 26.000 € (NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen). Diese Übersicht zeigt alle 16 Bundesländer und die wichtigsten Regeln zur Fälligkeit.

Grunderwerbsteuer­sätze nach Bundesland (Stand 2024 / 2026)

Quelle: Bundesministerium der Finanzen 2024. Beispielrechnungen, keine verbindlichen Angebote. Steuersätze können sich kurzfristig durch Landesgesetzgebung ändern.

Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

Bemessungsgrundlage ist in der Regel der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis. Wichtig: Die Steuer fällt nur auf den Grundstücks­wert inklusive Gebäude an, nicht auf mitverkauftes bewegliches Inventar (z. B. Einbauküche, Markisen, Sauna). Wer mit dem Verkäufer ein bewegliches Inventar mit realistischem Wert separat ausweist, reduziert die Bemessungs­grundlage – Finanzämter prüfen das aber kritisch.

Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?

1. Notarvertrag wird unterschrieben. Der Notar meldet den Verkauf innerhalb von 2 Wochen an das zuständige Finanzamt.
2. Finanzamt sendet Steuerbescheid. Üblicherweise nach 4 – 8 Wochen.
3. Sie zahlen innerhalb der Frist im Bescheid (in der Regel 1 Monat).
4. Finanzamt stellt Unbedenklichkeits­bescheinigung aus. Diese ist Voraussetzung für die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch.
5. Eigentumsübergang im Grundbuch. Erst jetzt sind Sie rechtlich Eigentümer.

Befreiungen und Sonderfälle

• Erwerb zwischen Ehegatten / eingetragenen Lebenspartnern ist steuerfrei — auch bei Übertragung im Rahmen einer Scheidung.
• Erwerb durch Verwandte in gerader Linie (Eltern, Kinder, Großeltern, Enkel) ist steuerfrei. Hier greift stattdessen die Schenkungs- bzw. Erbschaftsteuer mit höheren Freibeträgen (400.000 € pro Elternteil und Kind alle 10 Jahre).
• Erbschaften sind grunderwerbsteuerfrei. Statt­dessen fällt Erbschaftsteuer an.
• Kaufpreise unter 2.500 € sind steuerfrei (Bagatellgrenze).
• Anteils­übertragungen unter 95 % an Immobilien­gesellschaften (Share Deals) — komplexes Sonderthema, das vor allem bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien eingesetzt wird. 2021 verschärft.

Was bedeutet der Steuersatz für Ihre Finanzierung?

Direkt: Höhere Grunderwerbsteuer erhöht den Eigenkapital­bedarf für Kaufneben­kosten. Indirekt: Wenn Sie die Steuer aus dem Darlehen finanzieren, steigt der Beleihungs­auslauf — und damit der Zinssatz.

Beispiel: 400.000 € Kaufpreis in NRW (6,5 %). Eigenkapital 20.000 €. Sie können die 26.000 € Grunderwerbsteuer nicht vollständig aus Eigenkapital zahlen. Das Bankdarlehen wird daher um die fehlenden Nebenkosten erhöht. Effekt: 100+ % Beleihungs­auslauf, Zinsaufschlag 0,3 – 0,5 Prozentpunkte. Über 10 Jahre: 12.000 € – 20.000 € zusätzliche Zinslast.

Spartipps zur Grunderwerbsteuer

• Bewegliches Inventar separat ausweisen (Einbauküche, Markisen, Carport mit realistischem Wert). Reduziert die Bemessungsgrundlage.
• Aufteilung Grund + Boden / Gebäude prüfen – relevant bei Neubauten auf gekauftem Grundstück. Wenn das Bauvorhaben nicht als Einheit gilt, wird nur das Grundstück besteuert (rechtlich komplex, mit Berater oder Notar besprechen).
• Schenkung vor Kauf innerhalb der Familie nutzen. Eltern können Eigenkapital steuerfrei schenken (bis 400.000 € pro Elternteil und Kind), das in den Kauf einfließt — die eigentliche Grunderwerbsteuer auf den Kauf bleibt aber bestehen.

Im Rahmen Ihrer Baufinanzierungs­planung wird die Grunderwerbsteuer immer als Kaufnebenkosten­position berücksichtigt. Ein unabhängiger Berater zeigt Ihnen, wie hoch sie in Ihrem Bundesland konkret ausfällt und welche Auswirkungen das auf den Beleihungs­auslauf und damit den Zinssatz hat.

Unverbindliche Auskunft. Keine Finanzierungszusage. Beispielrechnungen sind kein verbindliches Angebot — Konditionen abhängig von Bonität, Objekt und Kreditgeber.