Es gibt keine rechtliche Hürde für Ausländer, in Deutschland eine Immobilie zu kaufen. Die Finanzierung hängt aber stärker als bei Einheimischen von vier Faktoren ab: Aufenthaltsstatus, Einkommensnachweis, SCHUFA-Historie und der Wahl des richtigen Kreditgebers. Wer diese Punkte kennt, spart Absagen und Zeit.
Aufenthaltstitel: befristet oder unbefristet?
Der Aufenthaltsstatus ist der wichtigste Hebel. Am einfachsten ist es für EU-Bürger und Menschen mit Niederlassungserlaubnis (unbefristet): Sie werden bonitätsseitig weitgehend wie Einheimische behandelt. Bei einer befristeten Aufenthaltserlaubnis sehen Banken ein höheres Risiko und reagieren typischerweise so:
- Sie begrenzen den Beleihungsauslauf (oft auf 60 – 80 %), verlangen also mehr Eigenkapital.
- Sie prüfen, ob die Restlaufzeit des Titels und die Verlängerungswahrscheinlichkeit zur Kreditlaufzeit passen.
- Ein Teil der Institute lehnt ab — während spezialisierte Kreditgeber genau solche Fälle finanzieren.
Die Blue Card (EU) und ein unbefristeter Arbeitsvertrag wirken dabei stark positiv, weil sie eine dauerhafte Perspektive belegen.
Einkommensnachweis und Anerkennung ausländischer Einkünfte
Am reibungslosesten ist ein in Deutschland erzieltes und versteuertes Gehalt. Auslandseinkommen erkennen Banken nur eingeschränkt an: In der Regel brauchen Sie übersetzte Steuerbescheide und Gehaltsnachweise, und häufig wird ein Sicherheitsabschlag angesetzt. Wird das Einkommen in einer Fremdwährung gezahlt, kalkulieren Banken zusätzlich das Wechselkursrisiko ein — auch das mindert den anrechenbaren Betrag.
SCHUFA ohne Historie
Wer erst kürzlich nach Deutschland gezogen ist, hat oft noch keine aussagekräftige SCHUFA-Historie. Das erschwert die Zusage, schließt sie aber nicht aus. Ein deutsches Girokonto, laufende Verträge (Miete, Mobilfunk, Strom) und einige Monate saubere Kontobewegungen bauen schnell eine Bonitätsspur auf. Eigenkapital, ein unbefristeter Arbeitsvertrag und Bonitätsnachweise aus dem Herkunftsland stärken den Antrag zusätzlich.
Welche Banken finanzieren Nicht-Deutsche?
Eine allgemeingültige Liste gibt es nicht — die Bereitschaft hängt von Status, Einkommen und Objekt ab und ändert sich mit der Risikopolitik der Institute. Wichtiger ist das Muster: Große Filial- und Direktbanken sind bei befristetem Aufenthalt oder Auslandseinkommen oft zurückhaltend, während einzelne Regionalbanken, Sparkassen mit internationaler Klientel und spezialisierte Kreditgeber solche Profile gezielt annehmen. Genau hier zahlt sich der breite Marktvergleich aus.
Nächster Schritt
Verschaffen Sie sich mit dem Budgetrechner einen ersten Überblick und lassen Sie Ihre Situation unverbindlich prüfen. Auch die Kaufnebenkosten und — als Neuling am deutschen Markt — der Erstkäufer-Ratgeber gehören in die Planung. Einen Überblick über alle Themen bietet der Ratgeber Baufinanzierung.
Unverbindliche Auskunft. Keine Finanzierungszusage. Beispielrechnungen sind kein verbindliches Angebot — Konditionen abhängig von Bonität, Objekt und Kreditgeber.