Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate konstant. Mit jeder Zahlung sinkt der Zinsanteil und steigt der Tilgungsanteil. Der Rechner zeigt Ihre Rate, die Restschuld am Ende der Zinsbindung, die Zinskosten und — wenn Sie einen Betrag eingeben — die Wirkung Ihrer Sondertilgung.
| Jahr | Zinsen | Tilgung | Restschuld |
|---|---|---|---|
| 1 | 14.800 € | 8.000 € | 392.000 € |
| 2 | 14.504 € | 8.296 € | 383.704 € |
| 3 | 14.197 € | 8.603 € | 375.101 € |
| 4 | 13.879 € | 8.921 € | 366.180 € |
| 5 | 13.549 € | 9.251 € | 356.928 € |
| 6 | 13.206 € | 9.594 € | 347.335 € |
| 7 | 12.851 € | 9.949 € | 337.386 € |
| 8 | 12.483 € | 10.317 € | 327.069 € |
| 9 | 12.102 € | 10.698 € | 316.371 € |
| 10 | 11.706 € | 11.094 € | 305.277 € |
Beispielrechnung, kein verbindliches Angebot. Annuitätendarlehen mit konstanter Rate; eine eingegebene Sondertilgung wird jährlich zusätzlich angerechnet (Zinsen jahresweise auf die Restschuld). Nach Ablauf der Zinsbindung ist für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung nötig.
Restschuld nach der Zinsbindung berechnen
Die Restschuld ist der Betrag, der nach Ablauf der Zinsbindung noch offen ist und über eine Anschlussfinanzierung weiterläuft. Sie ist die wichtigste Kennzahl für Ihr Zinsänderungsrisiko: Je niedriger sie ist, desto weniger trifft Sie ein höheres Zinsniveau in der Zukunft. Die folgende Tabelle zeigt die Restschuld bei 3,7 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung — ohne Sondertilgung.
| Darlehen | Monatsrate | Restschuld nach 10 J. | Restschuld nach 15 J. | Restschuld nach 20 J. |
|---|---|---|---|---|
| 300.000 € | 1.425,00 € | 228.958 € | 182.502 € | 126.792 € |
| 400.000 € | 1.900,00 € | 305.277 € | 243.336 € | 169.056 € |
| 500.000 € | 2.375,00 € | 381.596 € | 304.170 € | 211.320 € |
Beispielrechnung, kein verbindliches Angebot. Annuitätendarlehen, 3,7 % Sollzins, 2 % Anfangstilgung, Zinsen jahresweise auf die Restschuld. Reale Konditionen hängen von Bonität, Beleihungsauslauf und Objekt ab. Stand: Juli 2026.
Wie wirkt eine Sondertilgung?
Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung neben der laufenden Rate. Sie fließt zu 100 % in die Tilgung, senkt die Restschuld sofort und spart Zinsen — denn auf den getilgten Betrag fallen keine Zinsen mehr an. Üblich ist ein kostenloses Sondertilgungsrecht von bis zu 5 % der Darlehenssumme pro Jahr, das im Vertrag vereinbart sein muss.
Warum die Tilgungshöhe entscheidend ist
Eine höhere Anfangstilgung bedeutet eine etwas höhere Rate, aber Sie sind deutlich schneller schuldenfrei und zahlen weniger Zinsen. Bei niedrigen bis mittleren Zinsen empfehlen viele Berater mindestens 2 – 3 % Anfangstilgung. Wie stark sich Ihre Rate am Nettoeinkommen orientieren sollte, prüfen Sie mit dem Budgetrechner. Die komplette Rate inklusive Kaufnebenkosten rechnet der Baufinanzierungsrechner; die passende Bindungsdauer erklärt der Ratgeber Sollzinsbindung 10, 15 oder 20 Jahre. Und für die Restschuld nach der Zinsbindung rechnen Sie mit dem Anschlussfinanzierungs-Rechner weiter.
Unverbindliche Auskunft. Keine Finanzierungszusage. Beispielrechnungen sind kein verbindliches Angebot — Konditionen abhängig von Bonität, Objekt und Kreditgeber.