Baufinanzierung von A bis Z
Die wichtigsten Fachbegriffe rund um die Baufinanzierung — klar erklärt, ohne Fachchinesisch, mit Verweisen auf passende Rechner und Ratgeber.
- Annuität
Die jährliche bzw. monatliche Gesamtrate aus Zins und Tilgung. Beim Annuitätendarlehen bleibt sie während der Zinsbindung konstant.
- Annuitätendarlehen
Die häufigste Form der Baufinanzierung: Sie zahlen eine über die Zinsbindung gleichbleibende Rate (Annuität). Mit jeder Zahlung sinkt der Zinsanteil und steigt der Tilgungsanteil, weil die Restschuld kleiner wird. Vorteil: gut planbare, konstante Belastung.
- Anschlussfinanzierung
Die Finanzierung der Restschuld nach Ablauf der ersten Zinsbindung. Sie können bei der bisherigen Bank bleiben (Prolongation) oder zu einem günstigeren Anbieter wechseln (Umschuldung).
- Auflassungsvormerkung
Eine Sicherung im Grundbuch, die den Käufer zwischen Kaufvertrag und Eigentumsübergang vor einem Zweitverkauf schützt. Sie reserviert quasi Ihren Anspruch auf das Eigentum.
- Bausparvertrag
Eine Kombination aus Sparphase und zinsgünstigem Darlehensanspruch. Kann als Baustein dienen, um sich heutige Zinsen für eine spätere Finanzierung zu sichern — die Gesamtrendite sollte aber genau geprüft werden.
- Beleihungsauslauf
Das Verhältnis von Darlehenssumme zum Beleihungswert in Prozent. Je niedriger der Beleihungsauslauf (also je mehr Eigenkapital), desto geringer das Risiko für die Bank — und desto günstiger meist der Zins. Über 80–90 % steigen die Zinsen spürbar.
- Beleihungsgrenze
Der Anteil des Beleihungswerts, bis zu dem eine Bank ein erstrangiges Darlehen vergibt (oft 60–80 %). Darüber hinausgehende Beträge gelten als riskanter und kosten mehr Zinsen.
- Beleihungswert
Der von der Bank dauerhaft als sicher angesetzte Wert der Immobilie — meist konservativer als der Kaufpreis. Er ist die Basis dafür, wie viel die Bank beleiht.
- Bereitstellungszinsen
Zinsen, die die Bank für den zugesagten, aber noch nicht abgerufenen Darlehensteil verlangt — typisch beim Neubau nach einer zinsfreien Karenzzeit. Eine lange bereitstellungszinsfreie Phase ist bares Geld wert.
- Bonität
Die Kreditwürdigkeit eines Kreditnehmers — abgeleitet aus Einkommen, Beschäftigung, Verbindlichkeiten und SCHUFA. Eine gute Bonität führt zu niedrigeren Zinsen und höheren Beleihungen.
- Disagio (Damnum)
Ein vorab einbehaltener Zinsabschlag: Sie erhalten weniger ausgezahlt, als Sie als Darlehen aufnehmen, dafür ist der Nominalzins niedriger. Wirkt sich auf den Effektivzins aus und ist heute eher selten.
- Effektivzins
Der Jahreszins inklusive der meisten preisbestimmenden Kosten (z. B. Disagio, Bereitstellungszinsen). Er ist die rechtlich vorgeschriebene, vergleichbare Größe zwischen Angeboten — vergleichen Sie immer den Effektivzins, nicht den Sollzins.
- Eigenkapitalquote
Der Anteil des Kaufpreises (plus Nebenkosten), den Sie aus eigenen Mitteln tragen. Als Richtwert gelten 20 % plus die Nebenkosten; mehr Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf und damit den Zins.
- Endfälliges Darlehen
Ein Darlehen, bei dem während der Laufzeit nur Zinsen gezahlt und die Tilgung erst am Ende in einer Summe geleistet wird — oft über einen Sparvertrag oder eine Versicherung. Vor allem bei Kapitalanlagen relevant.
- ESIS-Merkblatt
Das europäische Standardinformationsblatt, das Banken vor Vertragsschluss aushändigen müssen. Es fasst alle wesentlichen Konditionen einheitlich zusammen und macht Angebote vergleichbar — bestehen Sie darauf.
- Forward-Darlehen
Eine Anschlussfinanzierung, deren Zins Sie sich schon bis zu 60 Monate vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung sichern. Sinnvoll, wenn Sie steigende Zinsen erwarten. Für die Wartezeit verlangt die Bank meist einen kleinen Zinsaufschlag.
- Grundbuch
Das amtliche Verzeichnis, in dem Eigentum und Belastungen (z. B. Grundschulden) einer Immobilie eingetragen sind. Erst die Eintragung macht Sie rechtlich zum Eigentümer.
- Grunderwerbsteuer
Eine Verkehrssteuer beim Immobilienkauf, je nach Bundesland 3,5 %–6,5 % des Kaufpreises. Sie zählt zu den Kaufnebenkosten und muss meist aus Eigenkapital getragen werden.
- Grundschuld
Das im Grundbuch eingetragene Sicherungsrecht der Bank an Ihrer Immobilie. Anders als die Hypothek ist sie nicht an eine konkrete Forderung gebunden und kann für Anschlussfinanzierungen weiterverwendet werden.
- Hypothek
Ein Grundpfandrecht, das streng an eine bestimmte Forderung gebunden ist und mit deren Tilgung sinkt. In der Praxis wird heute meist die flexiblere Grundschuld verwendet.
- KfW
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau, Förderbank des Bundes. Sie vergibt zinsverbilligte Förderkredite und Zuschüsse für Neubau, Familien und energetische Sanierung — beantragt über die finanzierende Bank.
- Nominalzins (Sollzins)
Der reine Zinssatz auf die Darlehenssumme, ohne Nebenkosten. Er allein macht Angebote nicht vergleichbar — dafür ist der Effektivzins maßgeblich.
- Prolongation
Die Verlängerung des bestehenden Darlehens bei der gleichen Bank zu neuen Konditionen. Bequem, aber selten das günstigste Angebot — ein Vergleich lohnt fast immer.
- Restschuld
Der noch offene Darlehensbetrag zu einem bestimmten Zeitpunkt, insbesondere am Ende der Zinsbindung. Je höher die Tilgung, desto niedriger die Restschuld und das Anschlusszinsrisiko.
- SCHUFA
Eine Auskunftei, die Daten zur Zahlungshistorie speichert und einen Score bildet. Banken prüfen die SCHUFA vor jeder Finanzierung; negative Einträge erschweren die Zusage.
- Sollzinsbindung
Der Zeitraum, für den der Sollzins festgeschrieben ist (z. B. 10, 15 oder 20 Jahre). Eine längere Bindung schafft Planungssicherheit gegen einen kleinen Zinsaufschlag. Nach Ablauf wird die Restschuld neu finanziert.
- Sondertilgung
Eine außerplanmäßige Zahlung zusätzlich zur Rate, die direkt die Restschuld senkt. Viele Verträge erlauben jährlich kostenfrei z. B. 5 % der Darlehenssumme. Sondertilgungsrechte verkürzen die Laufzeit und sparen Zinsen — ein wichtiges Vergleichskriterium.
- Tilgung
Der Teil der Rate, mit dem Sie die Schuld zurückzahlen. Die anfängliche Tilgung (z. B. 2 %) bestimmt maßgeblich, wie schnell Sie schuldenfrei sind. Höhere Tilgung = kürzere Laufzeit und weniger Zinskosten.
- Umschuldung
Der Wechsel des Darlehens zu einem anderen, günstigeren Kreditgeber — meist zur Anschlussfinanzierung. Der Aufwand (neue Grundschuldabtretung) ist überschaubar und rechnet sich häufig.
- Volltilgerdarlehen
Ein Darlehen, das innerhalb der Zinsbindung vollständig getilgt wird — es bleibt keine Restschuld und kein Anschlussrisiko. Im Gegenzug ist die monatliche Rate höher. Banken gewähren dafür oft einen Zinsvorteil.
- Vorfälligkeitsentschädigung
Eine Entschädigung, die die Bank verlangen kann, wenn Sie ein Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung vorzeitig ablösen (z. B. bei Verkauf). Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung können Sie dagegen nach §489 BGB kostenfrei kündigen.
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Unverbindliche Auskunft. Keine Finanzierungszusage. Beispielrechnungen sind kein verbindliches Angebot — Konditionen abhängig von Bonität, Objekt und Kreditgeber.