Baufinanzierung von A bis Z
Die wichtigsten Fachbegriffe rund um die Baufinanzierung — klar erklärt, ohne Fachchinesisch, mit Verweisen auf passende Rechner und Ratgeber.
- Annuität
Die jährliche bzw. monatliche Gesamtrate aus Zins und Tilgung. Beim Annuitätendarlehen bleibt sie während der Zinsbindung konstant.
- Annuitätendarlehen
Die häufigste Form der Baufinanzierung: Sie zahlen eine über die Zinsbindung gleichbleibende Rate (Annuität). Mit jeder Zahlung sinkt der Zinsanteil und steigt der Tilgungsanteil, weil die Restschuld kleiner wird. Vorteil: gut planbare, konstante Belastung.
- Anschlussfinanzierung
Die Finanzierung der Restschuld nach Ablauf der ersten Zinsbindung. Sie können bei der bisherigen Bank bleiben (Prolongation) oder zu einem günstigeren Anbieter wechseln (Umschuldung).
- Auflassungsvormerkung
Eine Sicherung im Grundbuch, die den Käufer zwischen Kaufvertrag und Eigentumsübergang vor einem Zweitverkauf schützt. Sie reserviert quasi Ihren Anspruch auf das Eigentum.
- Bausparvertrag
Vertrag mit Sparphase und einem möglichen späteren Bauspardarlehen unter den vereinbarten Zuteilungsvoraussetzungen. Das Guthaben ist vom Darlehen zu unterscheiden. Vergleichen Sie Abschlusskosten, Sparzins, Darlehenszins und Tilgungsrate.
- Beleihungsauslauf
Verhältnis des Kreditbetrags zum bankseitig angesetzten Beleihungswert. Dieser kann vom Kaufpreis abweichen. Die Bank berücksichtigt außerdem Sicherheiten und vorrangige Belastungen. Konkrete Zinssprünge sind keine allgemeine Marktregel.
- Beleihungsgrenze
Die vom Kreditgeber beziehungsweise für einen bestimmten Finanzierungszweck angewendete Grenze der Beleihung. Sie ist von der Rangstelle im Grundbuch zu unterscheiden; aus einer Prozentquote allein ergibt sich keine allgemeine Kreditgrenze.
- Beleihungswert
Der von der Bank dauerhaft als sicher angesetzte Wert der Immobilie — meist konservativer als der Kaufpreis. Er ist die Basis dafür, wie viel die Bank beleiht.
- Bereitstellungszinsen
Zinsen, die die Bank für den zugesagten, aber noch nicht abgerufenen Darlehensteil verlangt — typisch beim Neubau nach einer zinsfreien Karenzzeit. Eine lange bereitstellungszinsfreie Phase ist bares Geld wert.
- Bonität
Die Kreditwürdigkeit eines Kreditnehmers — abgeleitet aus Einkommen, Beschäftigung, Verbindlichkeiten und SCHUFA. Eine gute Bonität führt zu niedrigeren Zinsen und höheren Beleihungen.
- Disagio (Damnum)
Ein vorab einbehaltener Zinsabschlag: Sie erhalten weniger ausgezahlt, als Sie als Darlehen aufnehmen, dafür ist der Nominalzins niedriger. Wirkt sich auf den Effektivzins aus und ist heute eher selten.
- Effektivzins
Gesetzlich definierter jährlicher Vergleichszins einschließlich der einzubeziehenden Kreditkosten nach §16 PAngV. Nicht alle Erwerbskosten sind enthalten, beispielsweise Notarkosten und Gebühren für den Eigentumsübergang. Vergleichen Sie außerdem Restschuld und Vertragsflexibilität.
- Eigenkapitalquote
Anteil eigener Mittel an einer klar zu benennenden Bezugsgröße, etwa Kaufpreis oder Gesamtinvestition. Bauspar- und Förderdarlehen sind Fremdkapital. Eine ausreichende Liquiditätsreserve sollte neben dem eingebrachten Kapital bestehen bleiben.
- Endfälliges Darlehen
Ein Darlehen, bei dem während der Laufzeit nur Zinsen gezahlt und die Tilgung erst am Ende in einer Summe geleistet wird — oft über einen Sparvertrag oder eine Versicherung. Vor allem bei Kapitalanlagen relevant.
- ESIS-Merkblatt
Das europäische Standardinformationsblatt, das Banken vor Vertragsschluss aushändigen müssen. Es fasst alle wesentlichen Konditionen einheitlich zusammen und macht Angebote vergleichbar — bestehen Sie darauf.
- Forward-Darlehen
Eine Anschlussfinanzierung, deren Zins Sie sich schon bis zu 60 Monate vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung sichern. Sinnvoll, wenn Sie steigende Zinsen erwarten. Für die Wartezeit verlangt die Bank meist einen kleinen Zinsaufschlag.
- Grundbuch
Das amtliche Verzeichnis, in dem Eigentum und Belastungen (z. B. Grundschulden) einer Immobilie eingetragen sind. Erst die Eintragung macht Sie rechtlich zum Eigentümer.
- Grunderwerbsteuer
Eine Verkehrssteuer beim Immobilienkauf, je nach Bundesland 3,5 %–6,5 % des Kaufpreises. Sie zählt zu den Kaufnebenkosten und muss meist aus Eigenkapital getragen werden.
- Grundschuld
Das im Grundbuch eingetragene Sicherungsrecht der Bank an Ihrer Immobilie. Anders als die Hypothek ist sie nicht an eine konkrete Forderung gebunden und kann für Anschlussfinanzierungen weiterverwendet werden.
- Hypothek
Ein Grundpfandrecht, das streng an eine bestimmte Forderung gebunden ist und mit deren Tilgung sinkt. In der Praxis wird heute meist die flexiblere Grundschuld verwendet.
- KfW
Förderbank des Bundes. Sie bietet je nach Vorhaben Kredite und Zuschüsse für Kauf, Neubau und Modernisierung. Kredite werden über Finanzierungspartner beantragt; für bestimmte Zuschüsse gilt ein direkter Antragsweg. Es gelten die jeweiligen Programmbedingungen.
- Nominalzins (Sollzins)
Der reine Zinssatz auf die Darlehenssumme, ohne Nebenkosten. Er allein macht Angebote nicht vergleichbar — dafür ist der Effektivzins maßgeblich.
- Prolongation
Fortsetzung der Finanzierung bei derselben Bank zu neu vereinbarten Konditionen. Vergleichen Sie Alternativen und mögliche Wechselkosten; die Prolongation ist nicht automatisch teurer.
- Restschuld
Der noch offene Darlehensbetrag zu einem bestimmten Zeitpunkt, insbesondere am Ende der Zinsbindung. Je höher die Tilgung, desto niedriger die Restschuld und das Anschlusszinsrisiko.
- SCHUFA
Eine Auskunftei, die Daten zur Zahlungshistorie speichert und einen Score bildet. Banken prüfen die SCHUFA vor jeder Finanzierung; negative Einträge erschweren die Zusage.
- Sollzinsbindung
Zeitraum, für den der Sollzins fest vereinbart ist, zum Beispiel zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre. Die Konditionen unterschiedlicher Bindungen müssen konkret verglichen werden. Eine längere Bindung bedeutet nicht zwingend einen festen Zinsaufschlag.
- Sondertilgung
Eine außerplanmäßige Zahlung zusätzlich zur Rate, die direkt die Restschuld senkt. Viele Verträge erlauben jährlich kostenfrei z. B. 5 % der Darlehenssumme. Sondertilgungsrechte verkürzen die Laufzeit und sparen Zinsen — ein wichtiges Vergleichskriterium.
- Tilgung
Der Teil der Rate, mit dem Sie die Schuld zurückzahlen. Die anfängliche Tilgung (z. B. 2 %) bestimmt maßgeblich, wie schnell Sie schuldenfrei sind. Höhere Tilgung = kürzere Laufzeit und weniger Zinskosten.
- Umschuldung
Der Wechsel des Darlehens zu einem anderen, günstigeren Kreditgeber — meist zur Anschlussfinanzierung. Der Aufwand (neue Grundschuldabtretung) ist überschaubar und rechnet sich häufig.
- Volltilgerdarlehen
Ein Darlehen, das innerhalb der Zinsbindung vollständig getilgt wird — es bleibt keine Restschuld und kein Anschlussrisiko. Im Gegenzug ist die monatliche Rate höher. Banken gewähren dafür oft einen Zinsvorteil.
- Vorfälligkeitsentschädigung
Möglicher Ausgleich für den Schaden der Bank bei vorzeitiger Rückzahlung während einer Sollzinsbindung. Nach §489 BGB besteht grundsätzlich zehn Jahre nach vollständigem Empfang ein Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist; spätere neue Vereinbarungen können den Fristbeginn verändern.
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Unverbindliche Auskunft. Keine Finanzierungszusage. Beispielrechnungen sind kein verbindliches Angebot — Konditionen abhängig von Bonität, Objekt und Kreditgeber.